Judicialis Rechtsprechung

am 5. Januar 2001

in der Grundbuchsache

Löschung eines Amtswiderspruchs u.a.

Beschlossen:

Tenor:

Die weitere Beschwerde des Beteiligten gegen den Beschluss des Landgerichts München I vom 12. September 2000 wird zurückgewiesen.

Gründe:

I.

Der Beteiligte ist im Grundbuch als Alleineigentümer des aus einem 615,0/9000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung mit Kellerraum Nr. 32 laut Aufteilungsplan bestehenden Wohnungseigentums eingetragen. Die Anlage besteht aus Einzelhäusern, Doppelhaushälften und Wohnungen. Nach dem Bestandsverzeichnis ist der Wohnung Nr. 32 ein Sondernutzungsrecht an der Fläche von ca. 224 m² zugeordnet, welches von Wohnung Nr. 31 auf Wohnung Nr. 32 laut Aufteilungsplan gemäß Bewilligung vom 26.10.1990 übertragen wurde.

Die Wohnung Nr. 31 wie die Wohnung Nr. 32 befinden sich in einem im nördlichen Bereich des Grundstücke gelegenen Gebäude, dem sogenannten "Neunerschlösschen", die Wohnung Nr. 31 im Erdgeschoß und die Wohnung Nr. 32 darüber im 1. Obergeschoß. Ursprünglich gehörten beide Wohneinheiten einer Eigentümerin.

Nördlich dieses Gebäudes befindet sich auf dem Nachbargrundstück eine weitere Wohnungseigentumsanlage, die u.a. aus dem mit Nr. 27 bezeichneten Einzelgebäude besteht.

Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums an der Wohnung Nr. 31 werden in der eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) vom 19.9.1980 mit Abschnitt I des Nachtrags vom 12.11.1980 wie folgt beschrieben:

§ 5 Nr. 9 GO:

Dem jeweiligen Eigentümer der Eigentumswohnung Nr. 31 wird das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche von ca. 43 qm eingeräumt, im Aufteilungsplan mit Nr. 31 bezeichnet, sowie ca. 224 qm (im Aufteilungsplan schraffiert), zwischen Neunerschlösschen und Haus 27.

Die Flächen sind auf dem beiliegenden Aufteilungsplan grau angelegt und mit der oben aufgeführten Nr. bezeichnet

....

Abschnitt I des Nachtrags:

... § 5 der Gemeinschaftsordnung wird hinsichtlich der nachfolgenden Nummern abgeändert wie folgt:

Ziff. 9.):

Dem jeweiligen Eigentümer der Eigentumswohnung Nr. 31 wird das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche von ca. 43 qm eingeräumt, im Aufteilungsplan mit Nr. 31 bezeichnet....

II. Im übrigen bleiben sämtliche Bestimmungen der Vorurkunde unverändert.

...

Der überwiegende Teil einer im nachgereichten Aufteilungsplan mit Bleistift mit Nr. 31 bezeichneten und schraffierten Fläche befindet sich auf dem nördlichen Nachbargrundstück. Die Bezeichnung "Whg Nr 31" ist auf dem Nachbargrundstück vermerkt, das auf dem Aufteilungsplan ebenfalls dargestellt ist. Eine entsprechende dingliche Belastung für ein Nutzungsrecht auf dem Nachbargrundstück ist dort nicht eingetragen.

Im Kaufvertrag des Beteiligten vom 26.10.1990 mit der Voreigentümerin ist zum Grundbuchstand (I) folgendes aufgeführt:

2. Mit Eintragungsantrag vom heutigen Tage... hat Frau J. das mit der im Aufteilungsplan mit Nr. 31 bezeichneten Wohnung verbundene Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche von ca. 224 qm auf die im Aufteilungsplan mit Nr. 32 bezeichnete Wohnung - deren Eigentümerin sie ebenfalls ist - übertragen und die Umschreibung im Grundbuch beantragt.

3. Vertragsgegenstand ist die im Aufteilungsplan mit Nr. 32 bezeichnete Wohnung mit dem Sondernutzungsrecht an der oben bezeichneten Gartenfläche.

Im Grundbuch ist ein Widerspruch gegen das Bestehen und die Übertragung des Sondernutzungsrechts an der Fläche von ca. 224 m² für die jeweiligen Miteigentümer des Grundstücks von Amts wegen am 10.3.1994 eingetragen worden.

Der Beteiligte ist der Ansicht, der Nachtrag vom 12.11.1980 habe nur bezweckt, die nicht für ein Sondernutzungsrecht verfügbare Fläche von etwa 200 m² auf dem Nachbargrundstück herauszunehmen. Bei der gesondert zugewiesenen Gartenfläche von 43 m² westlich des "Neunerschlösschens" habe es verbleiben sollen, während es sich bei der im Nachtrag genannten Gartenfläche um eine Teilfläche von ca. 24 m² aus der mit ca. 224 m² bemessenen handle, die noch auf demselben Grundstück liege.

Auf den Antrag, die im Bestandsverzeichnis vorgenommene Sondernutzungszuweisung an einer Fläche von ca. 224 m² dahingehend zu berichtigen, dass der Wohnung Nr. 32 ein Sondernutzungsrecht an einer Fläche von ca. 24 m² zustehe, und die weitere Fläche von ca. 200 m² zu löschen, hat das Grundbuchamt am 17.2.2000 eine Zwischenverfügung unter anderem dahingehend erlassen, dass die Eintragung eines sich auf eine Fläche von 24 m² erstreckenden Sondernutzungsrechts der Zustimmung aller Miteigentümer in grundbuchmäßiger Form bedürfe. Die Beschwerde des Beteiligten hat das Landgericht durch Beschluss vom 12.9.2000 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich dessen weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel bleibt ohne Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die tatsächliche Ausübungsfläche des Sondernutzungsrechts sei nicht eindeutig und zweifelsfrei feststellbar. Deshalb werde zu Recht die Zustimmung aller Eigentümer zur beantragten Berichtigung verlangt. Aus den in der Grundbucheintragung in Bezug genommenen Urkunden in Verbindung mit dem Aufteilungsplan ergebe sich nicht zweifelsfrei, welchen Umfang das Sondernutzungsrecht an der Gartenfläche haben sollte. Nach der Teilungserklärung und deren Nachtrag sollte der Wohnung Nr. 31 nur noch ein Sondernutzungsrecht für eine Fläche von 43 m² zugewiesen sein; im Nachtrag nicht mehr erwähnt werde das weitere Sondernutzungsrecht von 224 m² bzw. 24 m². Unklar bleibe aber bei Betrachtung des Aufteilungsplans, welche Fläche dem Sondernutzungsrecht unterliegen solle. Ein grau gekennzeichneter Bereich westlich des "Neunerschlösschens" weise nach dem Plan eine Fläche von etwa 43 m² auf, sei aber nicht mit der Nr. 31 versehen. Dagegen sei der Teilbereich nördlich des Gebäudes bis zur nördlichen Grundstücksgrenze hin rot schraffiert; diese Fläche sei jedoch nicht 43 m², sondern ca. 24 m² groß.

Auch die nach dem Vorbringen des Beteiligten für den Nachtrag vom 12.11.1980 bedeutsamen Umstände führten zu keinem eindeutigen Auslegungsergebnis. So sollten über das Grundstück hinausreichende Rechte an Teilflächen mittels Grunddienstbarkeiten gesichert werden. Danach sei es zwar möglich, dass nördlich des Gebäudes bis zur Grundstücksgrenze hin eine Sondernutzungsfläche von 24 m² geschaffen werde und sich sodann eine über eine Dienstbarkeit gesicherte weitere etwa 200 m² umfassende Fläche auf dem nördlichen Nachbargrundstück anschließen solle. Denkbar sei ferner, dass der Nachtrag die weitere Sondernutzungsfläche von 43 m² im westlichen Bereich nicht berühren solle und diese versehentlich im Nachtrag nicht erwähnt worden sei, während man die Fläche nördlich des Anwesens versehentlich mit 43 m² bezeichnet habe. Eindeutig und zweifelsfrei ergebe sich diese Auslegung aus den Urkunden und dem Aufteilungsplan aber nicht. Genauso sei es vorstellbar, dass der Wohnung Nr. 31 nur noch die eine Sondernutzungsfläche von 43 m² im Westen zugewiesen werden sollte. In den notariellen Urkunden vom 26.10.1990 sei dieses Recht schließlich wieder so beschrieben wie in der Teilungserklärung ohne Berücksichtigung des Nachtrags. Das erscheine nicht nachvollziehbar, wenn mit dem Nachtrag zur Teilungserklärung jedenfalls ein Sondernutzungsrecht an einer Fläche von 24 m² nördlich des Anwesens hätte eingeräumt werden sollen.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Zu Recht haben die Vorinstanzen die Zustimmung aller Miteigentümer zur Eintragung eines Sondernutzungsrechts auf einer Fläche von 24 m² verlangt. Denn ein solches ist an der vom Beteiligten bezeichneten Grundstücksfläche bisher nicht entstanden.

a) Gegenstand und Inhalt des Wohnungseigentums ergibt sich aus der Eintragung im Grundbuch, welche Bezug nimmt auf die vertragliche Einräumung von Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 1 WEG in Verbindung mit dem Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG. Dabei kann das Rechtsbeschwerdegericht den Inhalt des Grundbuchs sowie die in der Eintragung zulässigerweise in Bezug genommene Eintragungsbewilligung samt Anlagen selbständig auslegen. Abzustellen ist grundsätzlich auf den Wortlaut und den Sinn der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergeben. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen zur Ermittlung von Inhalt und Umfang eines Grundstücksrechts nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 113, 374/378; 130, 159/166; BayObLG ZMR 1999, 773 = BayObLG Report 2000, 1). Darauf, was der Bewilligende gewollt hat, kommt es nicht an (Demharter GBO 23. Aufl. § 19 Rn. 28, § 78 Rn. 17).

b) Der im Grundbuch herrschende Bestimmtheitsgrundsatz verlangt, dass die Eintragungsbewilligung die Flächen, an denen Sondernutzungsrechte bestehen sollen, klar und bestimmt bezeichnet. An diese Bezeichnungen sind die gleichen Anforderungen zu stellen wie bei sonstigen einen Grundstücksteil betreffenden Eintragungen (BayObLGZ 1985, 204/206; OLG Naumburg FGPrax 1998, 92/93; Demharter GBO Anlage zu § 3 Rn. 21; Schneider Rpfleger 1998, 9/15). In § 10 Abs. 2 WEG i.V.m. § 7 Abs. 3 WEG kommt überdies zum Ausdruck, dass der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung nicht weniger Bedeutung zukommt als dem zur Konkretisierung beigefügten Aufteilungsplan (BGHZ 130, 159/167; BayObLG aaO; siehe auch Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. § 15 Rn. 33 und § 4 Rn. 1).

Demnach gilt für die Einräumung von Sondernutzungsrechten nichts anderes als für den Gegenstand von Sondereigentum. Lassen sich der Text der Eintragungsbewilligung und die Angaben im Aufteilungsplan auch nicht durch eine Auslegung entsprechend §§ 133, 157 BGB in Einklang bringen und verbleibt somit ein nicht ausräumbarer Widerspruch, so ist ein Sondernutzungsrecht nicht entstanden. Unerheblich ist, ob der Beteiligte gegen die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft oder gegenüber Nachbarn einen schuldrechtlichen Anspruch auf Einräumung des ausschließlichen Gebrauchs an einer bestimmten Grundstücksteilfläche besitzt.

c) Zutreffend hat das Landgericht festgestellt, dass das Sondernutzungsrecht sich nicht zweifelsfrei aus der Bewilligung vom 19.9.1980 samt Nachtrag vom 12.11.1980 in Verbindung mit dem eingereichten Aufteilungsplan ergibt.

Nach der der Urkunde vom 19.9.1980 zugehörigen Gemeinschaftsordnung waren der Wohnung Nr. 31 Sondernutzungsrechte an zwei Flächen in der Größe von ca. 43 m² und ca. 224 m² zugewiesen. Die dort beigehefteten Wohnungsgrundrisse erfassen die Außenflächen nicht.

Im Nachtrag vom 12.11.1980 ist nur noch ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche von ca. 43 m² erwähnt, welches im Aufteilungsplan mit Nr. 31 bezeichnet sei.

Das dem nachgereichten Aufteilungsplan beigefügte notarielle Anschreiben verweist für die Sondernutzungsrechte unter anderem der Wohnungseinheit Nr. 31 auf die angebrachte rote Schraffierung. Die nördlich der Einheit Nr. 31 gelegene rot schraffierte Fläche entspricht jedoch nicht dem angegebenen Maß von 43 m². Zudem befindet sich der Bleistifteintrag "Whg Nr 31" auf dem nördlichen Nachbargrundstück.

Wie das Landgericht zu Recht darlegt, ergibt der objektive Sinn der Teilungserklärung samt Nachtrag den Schluß, dass der Wohnung Nr. 31 letztlich nur ein Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche zugewiesen werden sollte. Denn § 5 Nr. 9 GO erhielt durch den Nachtrag insgesamt eine Neufassung. Nach Aufbau und Inhalt läßt sich die Klausel nicht dahin interpretieren, dass daneben ein zweites Nutzungsrecht unangetastet bestehen bleiben solle. Das folgt auch nicht aus Abschnitt II des Nachtrags, nach dem im übrigen sämtliche Bestimmungen der Vorurkunde unverändert bleiben. Denn § 5 Nr. 9 GO wurde gerade in seiner Gesamtheit abgeändert.

Allerdings läßt sich aus dem zur Nachtragsurkunde eingereichten Aufteilungsplan mit dessen rot schraffierten Flächen folgern, dass entsprechend den tatsächlichen Grundstücksgrenzen die Sondernutzungsrechte diesen jeweiligen Grenzen angepasst werden sollten. Denn das Recht zur Benutzung eines Nachbargrundstücks kann nicht Gegenstand eines Sondernutzungsrechts, also nicht Inhalt des Sondereigentums sein (OLG Hamm WE 1997, 196; Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 79). Insoweit kann ein ähnliches Ergebnis nur über die Bestellung einer Grunddienstbarkeit am Nachbargrundstück erreicht werden.

Jedoch ist bei dieser Sichtweise auch die Auslegung des Nachtrags dahin denkbar, dass die dort der Einheit Nr. 31 zugeordnete Fläche von 43 m² jene ist, die in der Teilungserklärung mit dem gleichen Maß in § 5 Nr. 9 GO bezeichnet und dort als zweite Sondernutzungsfläche neben der mit 224 m² umschriebenen genannt war. Der Wille der Beteiligten, zumindest auf dem eigenen Grundstück bis zur nördlichen Grenze hin eine weitere Sondernutzungsfläche von 24 m² zu schaffen, läßt sich nicht zweifelsfrei feststellen, weil die Beschreibung im Nachtrag mit dem Lageplan nicht übereinstimmt. Der Senat kann demnach nicht von einem bloßen Versehen bei der Angabe des Flächenmaßes ausgehen. Die Formulierung des Nachtrags legt es nahe, dass ein anderes, nämlich das ursprünglich mit 43 m² umschriebene Sondernutzungsrecht tatsächlich gemeint war.

d) Auch die Heranziehung der Urkunden vom 26.10.1990 führt zu keinem zweifelsfreien Ergebnis. Die die Sondernutzungsübertragung betreffende Urkunde weist für die Wohnung Nr. 31 zwei Rechte an Gartenflächen von ca. 43 m² und ca. 224 m² entsprechend der ursprünglichen Urkunde vom 19.9.1980 aus. Der Nachtrag vom 12.11.1980 ist an dieser Stelle zwar erwähnt, jedoch nicht berücksichtigt. Auch befindet sich die in der Urkunde angesprochene "Klarstellung vom 26.10.1990" nicht bei den Grundakten. Dass die dort und im Kaufvertrag vom gleichen Tage mit ca. 224 m² beschriebene Gartenfläche als "weniger" gerade auch die auf dem Grundstück gelegene Fläche umfaßt, die der Nachtrag mit "ca. 43 qm" umschreibt, ist nicht sicher. Denn der Nachtrag kann sich auf die andere Sondernutzungsfläche beziehen. Dann aber ist kein Sondernutzungerecht an einer nördlich des "Neunerschlösschens" befindlichen Gartenfläche entstanden, welches als Inhalt des Sondereigentums hätte übertragen werden können.

3. Zum Verfahren merkt der Senat noch an, dass ein Teilvollzug dergestalt, den Amtswiderspruch hinsichtlich einer Restfläche von 24 m² aufrechtzuerhalten und das Sondernutzungsrecht im Umfang von ca. 200 m², das Nachbargrundstück betreffend, zu löschen, deshalb ausscheidet, weil es sich um einen einheitlichen Antrag handelt, der nicht teilweise erledigt und teilweise zurückgewiesen werden darf (BayObLGZ 1974, 294/299; Rpfleger 1986, 220; Demharter GBO § 16 Rn. 9).

Ende der Entscheidung